(혹시 원작자께서 저작권을 지적해주시면 즉시 비공개 전환 또는 삭제하겠습니다)
어른께서 대뜸 단독주택(다가구주택)을 구입하게 되었다.
잔금일이 임박하니 사업자등록 등에 대하여 일체 검토가 급히 필요하였다.
아래 내용은 그 고민의 산물로서
인터넷 사이트 여기저기에서 옮겨온 것이라 각각 출처를 밝힐 수 없는 상황이지만
해당 정보를 공유해주신 분들께 진심으로 고맙습니다.
(혹시 원작자께서 저작권을 지적해주시면 즉시 비공개 전환 또는 삭제하겠습니다)
<결론>
어른께서는 주택임대사업자 등록할 필요도 없고
다만 세무서에 (부가가치세)면세사업자등록을 하신다.
공동인증서가 있다면 홈텍스에서 등록신청가능하다.
매년 1월에 사업장 현황신고를 해야하고
매년 5월말 종합소득세 신고하신다.
임차인에게 세금계산서 발급을 할 수 있게 시스템을 완비한다.
1. 문)임대사업자 등록을 해야하는가?
답)그럴 필요가 없다고 결론을 내렸다.
임대사업자란?
민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록 :
제5조(임대사업자의 등록)
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는
구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게
등록을 신청할 수 있다.
어른께서 하신다면 민간매입 임대주택에 해당한다.
임대사업자등록했을 때 세제지원이 있네요.
그렇지만 우리 어른은 하지 않는 게 좋겠네요.
그다지 매력적이지 않아요.
1) 취득세 감면 (지방세) : 공동주택을 신축,오피스텔을 최초 분양한 경우
2) 재산세 감면 (지방세) : 다가구주택 모든 호실 전용 40m2이하까지,24년 재산세 부과까지 면제
3) 종부세 합산 배제 : 공시가격 수도권 6억원이하 (2018.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산 과세)
4-1) 임대소득세 (국세) 감면 : 기준시가 6억원 이하,국민주택규모이하
(22.12.31이전 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감
4-2) 임대소득세 (국세) 분리과세 : 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율 기본공제 차등 혜택 적용,
필요경비율 등록 60%,비등록 50%, 기본공제 등록 400만원,비등록 200만원
5-1) 양도소득세 (국세) 양도세율 중과배제 ? 기준시가 수도권 6억원이하,18.9.14이후 조정대상지역 내
신규 취득한 주택은 양도세 중과
5-2) 양도소득세 (국세) 장특공 특례(70%공제) ? 건설 기준시가 6억원이하,국민주택규모이하
5-3) 양도소득세 (국세) 거주주택 비과세 : 주택 보유기간중 거주기간 2년이상
임대주택 기준시가 수도권 6억원이하
어른께서는 임대사업자 등록을 하지 않겠지만 그 등록절차를 메모합니다.
온라인으로 임대사업자 등록하는 방법
1) 렌트홈 가입 : 임대사업자 등록신청
2) 렌트홈 발급 : 임대사업자 등록증 발급
3) 홈텍스 발급 : 면세사업자 등록증 발급
직접 방문하여 등록하는 절차
1) 사업장 주소지 지자체 방문 : 임대사업자 등록신청
2) 지자체 방문 발급 : 임대사업자 등록증 발급
3) 세무서 방문 발급 : 면세사업자 등록증 발급
세제혜택을 받기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 함께
부가가치세법에 따른 면세사업자로 등록 필요
어른께 임대등록을 권유하지 않으려는 것은 다음과 같은 유의사항이 있기 때문이다.
의무에 비해 실익이 없을거 같다는 생각이다.
1) 등록임대주택은 임대의무기간 (10년이상) 동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의
개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다.
2) 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액 5%이내 제한 규정을
적용받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다,
3) 세제혜택은 주택 유형,기준시가,면적,등록시가,임대의무기간 등에 따라 상이하므로
등록 전 국세청(세무서) 또는 시군구 세무과에 확인하시기 바랍니다.
임대사업자 주요의무사항은 다음과 같습니다.
임대사업자 등록을 하지 않더라도 준용하면 좋겠네요.
1) 임대사업자 설명의무 : 둘 이상 임대차 계약이 존재하는 다가구 주택의 경우 선순위 임대보증금에 대해 설명
2) 임대 주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야하는 재산임을 소유권 등기에 부기 등기
3) 임대차계약 신고의무
4) 표준임대차계약서 양식 사용 의무 (민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호)
5) 임대료 증액 제한 의무
6) 임대의무기간 준수 의무
7) 임대차계약 유지 의무
8) 임대사업 목적 유지 의무
9) 임대보증금 보증 의무 : 보증금의 10%이하(상한 3천만원)
10) 보고 검사 요청시 협조 의무
11) 등록면허세 납세 의무
주택임대사업이 어려워지면서 상가와 오피스텔 등을 임대하는
일반임대사업이 주목받고 있는데요.
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로,
부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다.
일반임대사업자들도 세금고민을 하지 않을 수 없습니다.
그 중 하나는 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법
일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다.
주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠.
따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고,
건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.
부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외),
시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.
부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것
개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요.
조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰
다음 달 25일까지 해야 합니다.
결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.
신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만,
정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.
조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가
부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요.
매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지,
매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도
세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.
임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민
일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다.
매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.
반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만
부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다.
하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.
간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면
부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는
세금계산서 발급의무도 면제됩니다.
임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을
부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.
임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면,
간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.
경비처리를 잘 하는 방법
일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해
소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을
구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.
우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 '이자비용'을 필요경비로 처리할 수 있습니다.
또 해당 부동산과 관련해 납부한 '재산세 등 지방세와 종합부동산세'도 필요경비 대상이죠.
'건물에 대한 감가상각비'도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요.
해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 '부동산 중개수수료', '세무신고비용' 등도 필요경비가 됩니다.
그밖에 건물관리에 지출된 '통신비', '건물관리비'도 필요경비 처리가 가능하고,
건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 '인건비', '건물 수선비', '유지보수비' 등
기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.
하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는
필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.
지자체인 시군구 주택과에 신고하는 주택임대사업자등록은 의무사항도 많고...
이런게 싫은 분들은 지자체에 주택임대사업자로 등록하지 않고
그냥 물건지 소재 관할 세무서에만 직접방문 또는 세무사를 통해
면세사업자로 신고해서 사업자등록번호를 받아 두어야합니다.
소득이 있음에도 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 그동안의 소득세는 물론
0.2% 가산세까지 추징당하게 됩니다.
임대차계약서를 지참하고 물건 소재지의 관할 세무서로 방문하시면 됩니다.
임대주택이 여러 채가 있다면 각 임대주택 소재한 관할 세무서에 방문해서
사업자등록증을 각각 발급 받으면 되는데,
임대물건마다 각각 다른 사업자번호를 부여받게 되겠습니다.
2. 문) 지자체에 임대사업자 등록을 하지 않고 면세사업자 신고하는 방법
답) 임대사업자 미등록시 임대주택 자신신고 방법
홈텍스 --> 신청/제출 ---> 사업자등록신청/정정 등 ---> 사업자등록신청(개인)
---> 주민등록번호로 자신 신고
3. 어른께서 주택임대사업자 등록은 하지 않고
면세사업자 신고를 했다면 그래도 매년 1월에 사업장 현황신고를 해야한다.
(면세는 부가기치세 면세가 된다는 뜻이다)
면세근거 : 부가가치세법 제26조
일반임대사업자(업무용)
주택임대사업자(주거용)
미등록 : 전입신고시 주택 수 포함,부가세 환급 불가
주택임대소득은 면세사업으로 매년 1월에 사업지 현황 신고를 해야합니다.
부가가치세가 면세되는 개인사업자는 매년 1월 1일~2월 10일까지 국세청에 사업장현황신고를 해야 합니다.
국세청은 사업장 현황신고 대상자에게 신고 안내문자를 발송하며 홈택스, 손택스를 통한
온라인 접수와 세무서 방문접수를 통해 사업장현황신고를 할 수 있습니다.
개인사업자의 경우에는 각 해당 사업장의 사업자 등록증에 보시면 해당 사업장이
과세사업자인지 면세사업장인 표기 돼 있습니다.
따라서 일반과세자 또는 간이과세자로 표기돼 있는 사업자 등록증은 사업장은 부가세 신고를 해야 하는 대상이며,
면세사업자로 표기 돼 있는 사업자등록증의 해당 사업장은 면세사업장 현황신고 대상인 것입니다.
개인면세사업자 사업장현황신고는 신고만 하는 것입니다.
따라서 부가가치세 신고처럼 납부세액은 발생하지 않습니다.
4. 어른의 사업장은 어디에 해당할까?
사업장 형태는
1) 일반과세자 : 연간 매출액이 8천원만원 이상 되는 업종
부동산 업종은 4800만원 이상으로 간주,1년에 2회 부가가치세 신고,1회 종소세 신고
모든 장부 거래 5년 보관,간편장부 복식 장부 관리
2) 간이과세자 : 작년 기록이 없거나 직전 수익이 기준 금액 미만
3) 면세사업자 : 부가가치세가 면세가 되는 재화 및 용역
5. 문) 어른께서 임차인에게 세금계산서를 발급해야하는가?
답) 계산서만 발급하면 됩니다.
1) 계산서 : 면세거래에 대하여 발급
2) 세금계산서 : 부가가치세 과세거래에 대하여 발급
6. 문) 종이 계산서와 전자계산서 중 어느 것으로 해야하는가?
답) 종이계산서로 하셔도 되나 전자계산서로 할 수 있다면 편리할 것입니다.
전자계산서 : 모든 법인사업자,과세기간 총 수입금액이 3억원 이상인 개인사업자
종이계산서 : 총 수입금액이 3억원 미만인 개인사업자의 경우,전자계산서 종이계산서 모두 가능
1) 바로빌이라는 사이트에서 전자(세금)계산서 발급 방법
순서 : 바로빌 회원 가입 --->포인트 충전 ---> 공인인증서 등록 ----> 전자(세금)계산서를 발급
입력정보 : 공급자 사업자등록번호 공급자 상호 및 성명 공급받는자 사업자등록번호 작성일 공급가액 및 세액
2) 홈택스를 통한 전자(세금)계산서 발급 방법
공동인증서(구. 공인인증서)가 필요합니다.
우리가 개인적으로 하는 인터넷뱅킹을 위한 공동인증서만으로는
전자세금계산서 발급이 어렵습니다.
전자세금계산서를 위한 공동인증서는 두가지가 있습니다.
바로 사업자 범용 공동인증서와 세금계산서용 공동인증서 입니다.
두 가지 모두 사업자에게만 발급이 가능하며 당연히 사업자등록번호도 필요합니다.
차이를 간단히 말하자면 범용 공동인증서는 인터넷뱅킹/ 전자세금계산서조회 및 발행/
조달청, 나라장터 전자입찰 및 계약/ 국가과제, R&D, 사업비 관리 즉
모든 용도로 사용이 가능합니다.
하지만 세금계산서용 공동인증서는 오직 전자세금계산서조회 및 발행이 되어
용도가 제한됩니다.
두가지 차이를 보고 용도에 따라 사업자 공동인증서를 선택하면 좋을 듯합니다.
사업자를 위한 위의 두가지 공동인증서는 한국사업자인증센터에서도 발급이 가능하지만
시중은행에서 범용공동인증서로 발급받을 수 있습니다.
(두 가지 공동인증서 모두 유료입니다.)
로그인이 완료되었다면 메인페이지의 아래쪽 자주찾는메뉴에 전자세금계산서
건별발급이 있다면 클릭해주세요. (일괄발급이라면 일괄발급으로 들어가면 됩니다.)
만약 자주찾는메뉴에 전자세금계산서 건별발급이 보이지 않는다면 메뉴에서
조회/발급으로 간 후 발급을 클릭해주면 하단에 건별발급 또는 일괄발급이 보입니다.
사업자 공동인증서로 로그인이 되었다면 공급자 즉 본인의 사업채에 대한 정보는
자동입력이 됩니다.
자동입력된 내용 확인 후 거래처 조회로 들어갑니다.
거래처 조회는 등록된 거래처가 있을 경우 조회가 가능하고 만약 등록된 거래처가 없다면
공급받는자 빈칸에 따로 작성해 주어도 됩니다.
꾸준한 거래를 할 예정이라면 거래처 등록을 하면 편리합니다.
거래처 목록이 조회가 되면 세금계산서를 청구하는 업체를 찾아 더블클릭을 해줍니다.
그럼 '정상적인 사업자번호입니다.' 라는 팝업이 뜨고 확인을 눌러줍니다.
팝업으로 뜨는 내용 다시한번 확인 후 '확인'은 누르면 공동인증서
비밀번호를 다시 입력해 줍니다.
다시한번 '확인'을 눌러주면 전자세금계산서 발급완료입니다.
만약에 내용이 틀렸다면 수정발급을 할 수는 있습니다.
전자계산서(면세)도 전자세금계산서와 크게 다르지는 않습니다.
위의 세금계산서 옆에 계산서(면세)로 들어간 후 똑같이 거래처조회 또는 작성 후
날짜와 품목, 공급가액을 적어줍니다. 면세이기때문에 세액을 뜨지 않습니다.
비고란에 필요한 내용이 있다면 적을 수 있습니다.
7. 종이계산서 견본
8. 전자세금계산서 제도 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)
■제도의 의의
○전자세금계산서 제도는 전자적 방법으로 세금계산서를 작성·발급(전자서명)하고
그 발급명세를 국세청에 전송하는 제도
■추진배경
① 납세협력비용 절감
○경제성장에 따른 기업 간의 거래가 복잡·다양화되고, 거래규모가 증가함에 따라 세금계산서를
수동으로 작성·보관 및 신고하는데 많은 비용이 발생해 이에 대한 절감 노력이 필요
② 세무거래 투명성 확보
○종전 종이세금계산서는 신고 직전 소급발급 등 거짓 세금계산서를 발급하는 방법으로 세금을 탈루하는
사례가 있었음에도 이를 적발하는데 오랜 시간이 소요되어, 발급 즉시 국세청에 전송하는
전자세금계산서 제도 도입으로 자료상 조기적발 등 세무거래 투명성 확보
③ 경제의 디지털화로 도입여건 성숙
○대기업을 중심으로 ERP1) 또는 ASP2) 시스템을 통해 전자적인 방법으로 세금계산서를 발급하는 사업자가
확산되고 있는 추세
1)ERP(Enterprise Resources Planning:전사적 자원관리):기업 전체의 경영자원을 효과적으로 이용하기 위해
구축한 통합정보시스템
2)ASP(Application Service Provider):세금계산서 발급 대행을 위한 응용프로그램을 활용한 중개사업자
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